Bodenordnung
Raumwirksame Planungen, Bebauungspläne, Straßenplanungen sowie Planfeststellungen anderer Fachbehörden treffen auf eine vorgegebene Struktur des Grund und Bodens (Grundstücksstruktur). Diese Struktur entspricht in den meisten Fällen nicht dem Ziel der jeweiligen Planung.
Zur Verwirklichung eines Bebauungsplanes muss daher die vorhandene Besitzstruktur, die aus Grundstücks- und Eigentumsstruktur besteht, geordnet werden. Auch im unbeplanten Innenbereich kann eine Neuordnung entsprechend dem städtebaulichen Entwicklungskonzept der Gemeinde notwendig werden.
Die Aufgabe der Bodenordnung, für deren Umsetzung es verschiedene Instrumente gibt, besteht darin, in einem ersten Schritt die Grundstücksstruktur den Festsetzungen des Bebauungsplanes und in einem sich daran anschließenden zweiten Schritt die Eigentumsstruktur der Grundstücksstruktur anzupassen.
Die Vermessungs- und Katasterämter unterstützen die Städte und Gemeinden maßgeblich bei der Aufgabe, Bauland bereit zu stellen. Sie wirken bei freiwilligen Umlegungen und Grundstücksaufteilungen und in besonderem Maße bei der Durchführung von Umlegungen und vereinfachten Umlegungen nach dem Baugesetzbuch mit.
Umlegungen und vereinfachte Umlegungen werden überwiegend von gemeindlichen, jedoch weisungsfreien Umlegungsausschüssen durchgeführt. Die Geschäftsstellen der Umlegungsausschüsse sind i.d.R. bei den Vermessungs- und Katasterämtern bzw. kommunalen Vermessungsstellen angesiedelt.
Ziele und Grundlagen der Umlegung
Neben den Bestimmungen des Baugesetzbuches ist für die Umlegung der Bebauungsplan als Ortssatzung weitere rechtliche Grundlage, oder, soweit es sich um im Zusammenhang bebaute Ortsteile handelt, kann auch die Eigenart der näheren Umgebung maßgeblich für eine Neuordnung der Grundstücke sein.
- Die Umlegung schafft zeitnah neue Wohnbaugebiete und wird damit der Nachfrage in der Bevölkerung gerecht.
- Sie trägt als hoheitliches Verfahren auch dazu bei, erforderliche Stadtumbaumaßnahmen in angemessen kurzer Zeit zu verwirklichen. Die Umlegung verwirklicht Gewerbeflächen, die Investoren zur Schaffung von Arbeitsplätzen bereitgestellt werden können.
- Die Umlegung realisiert den Bebauungsplan und zulässige Nutzungen im unbeplanten Innenbereich hinsichtlich der Grundstücks- und Eigentumsstruktur.
- Die Umlegung dient in erster Linie dem Ausgleich privater Interessen der Eigentümer aber auch dem öffentlichen Interesse.
- Dies wird durch ein unabhängiges und neutrales Fachgremium, dem Umlegungsausschuss, gewährleistet.
Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde als Ortsgesetz (Satzung) aufgestellt. Er enthält rechtsverbindliche Festsetzungen über Art und Maß der baulichen und sonstigen Nutzung im Plangebiet und ist eine der Grundlagen für die städtebauliche Weiterentwicklung in der Gemeinde. Planung und bestehende Grundstückssituation passen aber selten zusammen. Deshalb sind zur Verwirklichung der Bebauungspläne oder der aufgrund der Eigenart der näheren Umgebung (zulässigen Nutzung) regelmäßig bodenordnende Maßnahmen erforderlich.
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Die Umlegung nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ist eines der wichtigsten Bodenordnungsverfahren zur Anpassung der Grundstücks- und Eigentumsstruktur an die Planung oder die Eigenart der näheren Umgebung (zulässige Nutzung). Die Umlegung ist ein gesetzliches Grundstückstauschverfahren, bei dem das Eigentum an Grundstücken zur Anpassung an die Festsetzungen des Bebauungsplanes so neu geordnet wird, dass für die bauliche und sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen.
Im Zusammenhang mit der Umlegung können auch baurechtlich nicht zulässige Grenzverläufe angepasst sowie Rechte an Grundstücken aufgehoben, geändert oder auch neu begründet werden.
Die Umlegung bringt in der Regel für alle beteiligten Grundstückseigentümer weitere Vorteile, da die notwendigen öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen sowie Ausgleichsflächen von allen Grundstückseigentümern anteilig bereit gestellt werden, die Voraussetzungen für die kostengünstige Erschließung "in einem Guss" geschaffen werden und die geplante bauliche und sonstige Nutzung kurzfristig realisiert werden kann.
Das Baugesetzbuch unterscheidet zwischen dem „klassischen“ Umlegungsverfahren nach §§ 45 – 79 und seit dem 24.06.2004 (EAG Bau) dem vereinfachten Umlegungsverfahren nach §§ 80 – 84.
Das vereinfachte Verfahren ist an bestimmte Voraussetzungen (§ 80 Abs. 1 BauGB) gebunden. Mit diesem vereinfachten Umlegungsverfahren können nur in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden und die auszutauschenden Grundstücke bzw. Grundstücksteile dürfen dabei nicht selbstständig bebaubar sein. Mit dem vereinfachten Verfahren soll in einem „überschaubaren Bereich“ eine wirtschaftliche Bebauung und eine weitgehende optimale Ausnutzung der Grundstücke (sparsamer Umgang mit Grund und Boden) erreicht werden.
Ablauf der Umlegung
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Die Umlegung wird durch die Gemeinde angeordnet und durch die öffentliche Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses eingeleitet. Aus dem Umlegungsbeschluss ist ersichtlich, welche Grundstücke in die Umlegung einbezogen werden.
Zur Ermittlung der Beteiligten und möglicher Lasten und Beschränkungen der Grundstücke im Umlegungsgebiet werden aus den Angaben von Grundbuch und Liegenschaftskataster die Bestandsunterlagen (Bestandskarte und Verzeichnis) gefertigt. Diese Unterlagen werden einen Monat ausgelegt und können von jedem, der ein berechtigtes Interesse darlegt, eingesehen werden. Im nächsten Schritt wird die vorgesehene Neuordnung der Grundstücke mit allen Eigentümern grundlegend erörtert. Dabei können diese ihre Vorstellungen und Wünsche mitteilen. Die im Erörterungstermin abgegebenen Erklärungen aller Beteiligter sind Grundlage für die Aufstellung des Umlegungsplanes.
Der Umlegungsplan wird vom Umlegungsausschuss aufgestellt. Er enthält alle Regelungen und Festsetzungen des Umlegungsverfahrens und eine Gegenüberstellung der alten und neuen Grundstücke. Allen Beteiligten wird ein Auszug aus dem Umlegungsplan mit den sie betreffenden Regelungen zugestellt.
Die Entscheidungen des Umlegungsausschusses können gerichtlich überprüft werden. Mit der Rechtskraft des Umlegungsplans werden die alten Grundstücke durch die neuen (Bau-)Grundstücke ersetzt. Gleichzeitig werden mögliche Geldleistungen fällig. Abschließend sind Grundbuch und Liegenschaftskataster zu berichtigen.
Parallel zur verfahrens- und umlegungsrechtlichen Bearbeitung werden die Vermessungsarbeiten durchgeführt.
Vereinfachte Umlegung
Soweit die Voraussetzungen des § 80 Abs. 1 BauGB erfüllt sind, kann die Neuordnung der Grundstücke auch über das vereinfachte Umlegungsverfahren (§§ 80 – 84 BauGB) erfolgen. Die Anordnung und förmliche Einleitung (Umlegungsbeschluss § 47 BauGB) des Umlegungsverfahrens kann in diesem einfachen Umlegungsverfahren unterbleiben. Die Beteiligung der betroffenen Eigentümer ist wie im „klassischen“ Umlegungsverfahrens gesetzlich vorgeschrieben.
Durchführung
In Rheinland-Pfalz überträgt die Gemeinde die Durchführung der Umlegung auf den Umlegungsausschuss oder auf eine andere geeignete Behörde (Vermessungs- und Katasteramt oder Dienstleistungszentrum ländlicher Raum).
Der Umlegungsausschuss ist ein Ausschuss der Gemeinde. Er ist weisungsfrei und besitzt selbstständige Entscheidungsbefugnisse. Der Umlegungsausschuss besteht aus fünf Mitgliedern. Das sind: das vorsitzende Mitglied, ein Jurist, ein in der Wertermittlung erfahrenes Mitglied und zwei Mitglieder, die dem Gemeinderat angehören sollen.
Der Umlegungsausschuss bedient sich einer Geschäftsstelle, die i.d.R. bei dem für die Gemeinde zuständigen Vermessungs- und Katasteramt ansässig ist.